鄂尔多斯市人民政府关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见

各旗区人民政府，康巴什新区管理委员会，市人民政府各部门，各直属单位，各开发区（园区）管理委员会，各大企事业单位：

　　根据《住房和城乡建设部财政部国家发展和改革委员会关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《内蒙古自治区人民政府关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》（内政发〔2013〕70号）、《内蒙古自治区住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见的通知》（内建保〔2014〕410号）及《鄂尔多斯市人民政府贯彻落实自治区关于推进百姓安居工程实施意见的意见》（鄂府发〔2013〕82号）精神，为健全完善我市城镇住房保障体系，有效整合住房保障资源，提高政府资金和房源使用效率，切实满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求，经市人民政府2014年第17次常务会议研究通过，现就推进全市公共租赁住房和廉租住房并轨运行提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　深入贯彻落实党的十八届三中全会精神和自治区“8337”发展思路,完善我市城镇住房保障制度，通过实行先租后售、租售并举、自愿购买、租补分离，推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。建立健全以公共租赁住房为基本形式，能够适应不同家庭住房支付能力的差异性保障需求，以先租后售、租售并举为特征的保障性住房供应体系。按照政府主导、社会参与的原则，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，合理引入商业化操作的配套政策，有效拓宽公共租赁住房建设资金筹集渠道，逐步形成持续健康的公共租赁住房投资、建设、运营和管理新机制。

　　二、推进公共租赁住房和廉租住房并轨建设

　　（一）统一建设计划。从2014年起，将全市廉租住房建设（含购买、改建、租赁等筹集方式）计划并入公共租赁住房年度建设计划；2014年前已列入廉租住房年度建设计划的在建项目建成后统一纳入公共租赁住房管理范围。

　　各级各有关部门要把保障性住房建设纳入经济社会发展规划和城市总体规划，组织调查低收入家庭住房情况，编制本地区住房保障规划、年度计划，统筹建设配套基础设施和公共服务设施。各旗区可根据实际，把经济适用住房和限价商品住房一并纳入公共租赁住房管理。

　　（二）统筹资金渠道。廉租住房并入公共租赁住房管理后，各级原用于廉租住房的建设资金，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设；原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。

　　（三）规范户型设计。公共租赁住房户型设计要严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准，坚持户型小、功能齐、质量高、安全可靠的原则，有效满足各项基本居住功能。户型面积应以50平方米以下小户型为主，综合考虑人口和代际因素，可适度建设80平方米以下中等户型，高层可放大到90平方米以内，中等户型严格控制在总量的15%以内。项目内平均户型面积控制在60平方米左右。公共租赁住房应提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。装修部分需进行图纸审核，设计及施工质量验收标准严格执行自治区标准。

　　（四）提高住房品质。坚持绿色发展、循环发展、低碳发展理念，保障性住房建设至少要达到一星级绿色建筑评价标准，鼓励向更高星级的绿色建筑发展。同时，应因地制宜利用各类可再生资源，降低后期管理运行成本及保障对象的生活成本。

　　（五）落实优惠政策。切实落实现行公共租赁住房建设、经营等环节的税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

　　三、健全公共租赁住房分配管理机制

　　（一）确定租金标准。政府主导建设的公共租赁住房租金标准由各级住房保障部门会同同级发改、财政部门测算，组织听证后，报同级人民政府批准后实施，并报市住房保障部门备案；企业或社会机构投资建设的公共租赁住房租金标准由房屋产权所有人、所在地住房保障部门会同同级发改、财政部门共同测算，组织听证后，报同级人民政府批准后实施，并报市住房保障部门备案。

　　租金标准原则上低于同时期同地段、同类别普通商品住房市场租金。同时，充分考虑保障对象的住房和经济状况及承租房屋位置等因素，分类型分梯度确定租金标准，实现不同类型家庭的租金差别化。已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理。已入住的城镇低收入住房困难家庭租金水平仍按原合同约定执行。

　　公共租赁住房租金标准应向社会公布，并定期调整，调整程序比照初始制定程序执行。各级各有关部门要结合本地区经济发展水平、财政保障能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。

　　（二）扩大保障范围。各旗区要在对已纳入住房保障范围的低收入家庭实行应保尽保的基础上，逐步扩大保障范围。申请人应具备以下基本条件：具有我市户籍或持有我市居住证（含暂住证）满一定年限，年满18周岁，在申请地无自有住房或人均住房面积低于15平方米的住房困难家庭。

　　对环卫等一线艰苦岗位人员、见义勇为人员、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、住房救助对象、符合条件的创业就业大学生、转移进城农牧民、孤老病残人员及因撤乡并镇需要陪子女进城读中小学的农牧民家庭在同等条件下优先保障。

　　各级各有关部门可根据当地经济社会发展水平，居民收入、住房状况，依据有关规定适时调整保障对象准入条件。

　　（三）规范配租标准。公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租（2-5人）等方式申请，配租房屋面积原则上按照2人以下配租50平方米以下住房；3人配租50—70平方米住房； 4人以上或隔代生活的家庭可配租70—90平方米住房；家庭成员只有父女或母子两人的，可按3人标准配租。申请人及共同申请人只限承租1套公共租赁住房。

　　（四）完善准入程序。完善公共租赁住房申请、审核、公示、轮候和复核制度，坚持“三级审核、三榜公示”阳光操作，即社区（居委会）审核并公示、街道办事处（苏木乡镇）审核并公示、公共租赁住房运营管理部门审核并公示，落实信息公开制度，充分发挥社会监督作用。逐步完善住房、民政、社保、公安、税务、金融等部门信息资源共享机制，尽快形成完善的住房保障信息服务网络，实现联审核查。

　　优化轮候规则，优先满足符合规定条件的城镇低收入租房困难家庭的需求。对城镇住房救助对象，即符合规定标准的住房困难的最低生活保障家庭、分散供养的特困人员，依申请做到应保尽保。建立全市公共租赁住房申请人员信息库，在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源情况的基础上，合理确定轮候排序规则，统一轮候配租。

　　四、建立公共租赁住房资金回收机制

　　（一）公共租赁住房项目通过住房租金收入和配建的商业用房出租出售收入仍不能实现项目资金平衡的，允许租赁一定年份后向承租家庭分批出售部分房源。按照增租控售、利润不超过3%的原则，一个项目出售量不得超过总量的50%。同时，确保租赁性房源的持续增长。

　　（二）按照先租后售、租售并举、自愿购买、共有产权的原则，已承租保障性住房一定期限的被保障家庭，可自愿申请购买其承租的保障性住房有限产权。产权比例和出售价格应综合考虑土地出让价款减让、税费优惠及被保障家庭的支付能力等因素，原则上按照同时期同地段、同类别普通商品住房价格的70%确定，具体价格由各级住房保障部门会同统计、发改、财政等部门测算，报同级人民政府批准后执行。政府投资建设的公共租赁住房，被保障家庭按政府批准实施的价格购买后取得房屋70%的产权，其余30%的产权归政府持有。承租人购买公共租赁住房有限产权，可以一次性购买全部面积，也可以购买部分面积，已购买面积免缴租金。社会投资建设并以出让方式取得用地的公共租赁住房项目，租赁使用3年后可以出售，由各级有关部门提出指导价，在利润不超过3%的前提下，可按限价商品住房的相关政策出售。

　　（三）个人购买的公共租赁住房在向住房保障主管部门或相关建设单位付清房款5年后，方可转让或出租。交易时，属于政府投资建设的，向政府上交实际成交价款的30%，可取得全部产权。公共租赁住房的买受人在取得完全产权前已另行购买住房、全部家庭成员户籍迁出我市需要转让所购公共租赁住房的，所购公共租赁住房由住房保障部门在原销售价格基础上，综合考虑住房折旧和物价水平等因素，确定价格并收回。已购买保障性住房的家庭或个人，不再享受住房保障政策。

　　（四）由政府全额出资建设保障性住房的出售收入或合资建设保障性住房政府投入部分的出售收入，实行专户存储、专户管理，专项用于公共租赁住房的滚动建设。

　　五、加强公共租赁住房后期管理

　　（一）完善档案建设。各级各有关部门要建立健全公共租赁住房建设项目、租赁房源、承租对象等相关信息档案，确保信息完整、准确、安全和有效，做到“一项一档、一套一档、一户一档”。纸质档案应同步建立电子档案，两档之间应彼此关联、相互印证。

　　（二）规范房屋使用。加强公共租赁住房使用监管，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租、转租、闲置、改变用途或擅自改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能且拒不整改的，应当按照有关规定或合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租公共租赁住房的，应当依法予以处罚。

　　（三）完善退出机制。保障对象如通过购置、继承、受赠等方式取得其它住房，或经济状况有明显改善，不再符合相应住房保障条件的，应在规定期限内主动腾退承租房屋，逾期不腾退的，按照市场价格收缴租金。对承租家庭存在虚假骗租、恶意欠租、长期闲置房屋及违规转租、出借公共租赁住房行为的，一经查实立即取消承租资格，并记入诚信档案，5年内不得再次申请公共租赁住房。对拒不服从退出管理的，可依据有关规定或合同约定申请人民法院强制执行。

　　（四）加强物业管理。积极探索保障性住房市场化运作与政府扶持相结合的物业管理新模式，努力提高管理和服务水平。对集中建设的公共租赁住房小区，由经营机构组建或通过公开招标方式选聘专业物业服务公司或专业管理机构管理，物业服务费实行政府指导价。

　　各级各有关部门可参照商品房销售收入中提取维修基金的办法，从保障性住房的出售收入中提取一定额度的维修基金，专项用于保障性住房及其附属公用设施设备的后期维修维护。

　　六、做好政策衔接

　　已分配入住保障性住房的家庭，收入水平无变化的，并轨后租金水平仍按照原合同约定执行；对于并轨政策出台前已实施的保障性住房（廉租住房）项目，要充分考虑项目实施时的政策因素和对保障家庭作出的承诺，妥善做好政策衔接。已建成未入住的廉租住房及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决廉租住房保障对象的住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

　　七、加强组织领导

　　各级各有关部门要抓好项目前期工作及建设资金、土地供应、税费减免、工程质量监督、租售管理等工作，加强住房保障管理机构建设，整合住房保障受理窗口，加强队伍建设，理顺运营程序，明确并轨后审核部门职责及协调机制，扎实有序推进公共租赁住房建设与管理工作。

　　各旗区可根据本意见，结合实际情况，制定具体实施办法。

　　                                                                                            鄂尔多斯市人民政府

　　                                                                          2014年12月5日